(부동산법률 및 판례) 상가건물을 임대차하여 10년이상 사용했을 경우 「원상복구」 정도는?
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작성자굿비즈 댓글 0건 조회 21회 작성일 26-01-30 12:11본문
상가건물을 10년이상 오랫동안 임차하여 사용했다면, 임대차 종료 시 원상복구 정도는 어떻게 판단할까? 임대차계약서에 원상복구 정도가 구체적으로 명시되어 있으면 계약서 내용을 최우선으로 판단하지만, 계약서상 '임차인은 원상복구한다'라는 조항만 있으면 법과 판례상 제한은 있습니다.
판례에서는 '임차인이 원상복구해야 하는 것'과 '원상복구 대상이 아닌 것'을 명시하고 있습니다.
✅ 임차인이 원상복구해야 하는 것
임차인의 영업을 위해 설치, 변경한 부분. 예로 인테리어 공사 (칸막이, 바닥·벽 마감 변경), 간판, 조명, 진열대, 주방설비, 추가 배관·전기 증설, 에어컨, 덕트 등 임차인이 설치한 설비 등
✅ 원상복구 대상이 아닌 것
10년 이상 사용으로 인한 ‘통상의 마모·노후’ 등은 임차인이 복구 안 해도 됩니다. 예로 벽지·바닥의 자연스러운 마모, 배관·전기 노후, 건물 자체의 노후화, 정상적인 사용으로 생긴 색바램, 소음, 기능 저하 등
판례[서울중앙지방법원 2019년 가합 4453 판결]
임대인이 문구류 제조업체인 모닝글로리를 상대로 낸 소송에서 "모닝글로리는 4500만원을 지급하라" 며 일부 승소를 받은 판결입니다. 임대차 계약서에는 임대기간을 시설물에 대한 보수작업과 이전이 완료된 시점으로부터 5년으로 하고, 기간연장, 수선의무, 계약 종료시의 원상복구 의무 등이 포함됐습니다. 모닝글로리는 6억여원을 들여 수리를 한 뒤 건물을 사용했고, 임대차계약이 종료되어 건물에서 퇴거하였는데, 임대인은 원상회복의무를 거론하며 창고 건물 바닥 및 기둥 파손 등 10개 항목에 대한 원상회복비용 1억 5천여만원을 지급하라며 소송을 냈습니다.
✅ 판결내용
시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 통상의 손모에 대하여는 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무가 없다고 판단하면서, 임대인에게 이 사건 건물 자체에 관한 통상의 수선의무가 면제됐다고는 볼 수 없으므로 통상의 손모로 인한 부분은 임대
인이 감수해야 하고. 임차인은 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 비용만 원상회복 비용으로 책임을 져야 한다.
즉, 통상의 손모(상태 악화나 가치의 감소)는 임대차 계약의 본질상 당연하게 예정된 것으로 이에 대해서는 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없다, 시간 경과에 따라 자연적으로 발생한 하자에 관해 감가상각을 고려하지 않을 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 초과이익을 주게 되어 부당하다는 뜻입니다. 그러면서, "통상의 손모로 인한 부분은 수선의무
등을 부담하는 임대인이 감수해야 할 부분이므로 감정인이 인정한 4500여만원이 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 원상회복비용에 부합한다고 판시"했습니다. 여기서 4500만원은, 철거비용 + 모닝글로리가 2006년 건물 수리를 완료한 상태에서 경과연수를 반영한 잔존가치하고 합니다
내용작성:굿비즈부동산 Goodbiz real estate
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