“요새 단지 내 상가는 공실 지옥에 빠졌습니다. 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 단지 내 메인 상가 ‘포레온스테이션5’만 하더라도 1만 가구가 넘는 배후 수요를 갖고 있는데 곳곳이 공실 아닙니까. 안정적인 임대 수익을 거두던 과거와는 상황이 전혀 다릅니다.“ 수익형 부동산 업계 관계자의 호소다. 

한때 안정적인 임대 수익을 보장하던 아파트 단지 내 상가가 요즘은 공실로 몸살을 앓고 있다. 신규 아파트 분양 열기가 이어져도 단지 내 상가는 미분양으로 남거나 경매에 잇따라 등장한다. 그나마 수도권은 낫다. 지방은 더 심각하다. 경매에 나온 단지 내 상가가 수차례 유찰돼 감정가의 4분의 1 수준으로 떨어지기도 했다.

과거 ‘금싸라기 투자처’로 불리던 상가의 몰락은 왜 가속화하고 있을까. 단지 내 상가 침체의 첫 번째 이유는 공급 과잉이다. 최근 몇 년간 아파트 공급이 늘어나면서 단지 내 상가도 대규모로 계획됐지만 상가 수요는 이에 미치지 못했다. 

소비 패턴의 변화도 결정적이다. 입주민들은 과거처럼 단지 내 슈퍼나 식당을 이용하기보다 배달앱과 온라인 쇼핑을 선호한다. 코로나19 시기에 자리잡은 언택트 소비 문화는 엔데믹 이후에도 굳건히 이어지며 상가의 수요 기반을 흔들고 있다. 특히 식료품, 생활용품 구매조차 온라인으로 전환되면서 단지 내 상가의 ‘독점적 소비’ 기반은 사실상 무너졌다.

투자자 입장에서는 금리 인상도 치명적이다. 과거 은퇴자들이 노후 대비용으로 상가를 분양받을 때는 월세 수익으로 대출 이자를 감당할 수 있었지만 지금은 상황이 다르다. 공실이 길어지고 임대 수익률은 떨어지면서 이자조차 내기 힘든 경우가 늘었다.

“이자도 못 건지는 상가를 왜 들고 있나”라는 투자자들의 하소연이 현실을 대변한다. 그 결과 상가 거래는 급감했고, 투자 심리도 얼어붙었다. 이런 관점에서 보면 단지 내 상가만 위기인 게 아니다. 전체적으로 수익형 부동산 시장이 위기다. 한국부동산원에 따르면 중대형 상가, 소규모 상가의 수익률은 올해 들어 계속 하락세를 보이고 있다.

상가 위축을 단순한 경기 탓으로만 돌리긴 어렵다. 구조적 변화에 맞는 해법이 필요하다. 대단지일수록 상가 면적을 최소화하고 실제 입주민 생활 패턴을 반영한 업종 위주로 설계해야 한다. 

단순한 음식점과 편의점에서 벗어나 공유 오피스, 키즈케어센터, 문화·헬스 시설 등 비대면 시대에도 수요가 유지되는 업종으로 다양화할 필요도 있다. 장기 공실 단지에는 지자체가 창업지원 공간이나 공공편의시설로 활용할 수 있도록 유인책을 마련해야 한다는 제언도 나온다.

무엇보다 상가를 ‘안정적 임대 수익’만 믿고 매입하는 시대는 끝났다는 점을 투자자들이 인식해야 한다. 상가는 장기 보유 자산이 아니라 생활과 소비의 변화를 세심하게 읽고 관리해야 하는 투자처로 성격이 바뀌고 있다.

아파트 단지 내 상가는 더 이상 무조건 안전한 투자처가 아니다. 공급 과잉, 소비 트렌드 변화, 금리 인상이 겹치며 효자 자산에서 애물단지로 추락하고 있다. 그러나 상가 자체의 수요가 완전히 사라진 것은 아니다. 입주민의 생활 패턴과 시대 흐름을 제대로 읽어낸다면 단지는 여전히 안정적인 상권이 될 수 있다.

해법은 과거의 성공 공식을 버리고 새로운 생활·소비 문법에 맞춘 상가 모델을 구축하는 데 있다.

출처 : 시사캐스트(http://www.sisacast.kr)